Unser Fokus

METROPOLEN-
GESTALTER

Wie die großen Metropolen in Deutschland, sind auch wir auf Wachstumskurs und heute die drittgrößte börsennotierte Immobiliengesellschaft in Europa. Unsere Wohnimmobilien befinden sich hauptsächlich in attraktiven deutschen Metropolen und Ballungszentren. Diese Stärke nutzen wir, um unseren Bestand zu erhalten und zukunftsorientierte Wohnkonzepte zu entwickeln. So schaffen wir nachhaltig Werte für unsere Kunden und Aktionäre.

Rund 41.000 Menschen zogen im Jahr 2017 nach Berlin.

*Stand: 30.06.2018

Bis 2022 investieren wir rund Euro 1,2 Mrd. in unseren Bestand.

Die deutschen Top-7-Städte benötigen bis 2020 rund 88.000 neue Wohnungen.

»Wie die Räume ohne den Menschen aussehen, ist unwichtig, wichtig ist nur, wie sie mit Menschen darin aussehen.«

Ein Zitat von Bruno Taut, dem Architekten und einem der bekanntesten V­ertreter des Neuen Bauens. Im Auftrag der Gemeinnützigen Heimstätten-Spar- und Bau-AG (GEHAG) plante er unter anderem die berühmte Hufeisensiedlung in Berlin-Britz, die auch heute noch im Besitz der Deutsche Wohnen ist. Das einzigartige Baudenkmal zählt zum UNESCO-Welterbe, weil das Ensemble entscheidend zur Verbesserung der Wohn- und Lebensverhältnisse breiter Bevölkerungsschichten beigetragen hat. Die Deutsche Wohnen engagiert sich hier – wie an anderen Orten – dafür, die Siedlungen der Berliner Moderne für die Bewohner lebenswert zu halten. Gleichzeitig macht sie die Baudenkmäler für Architekturinteressierte und Touristen erlebbar und pflegt wichtige Teile der Geschichte Berlins.

DEM GEIST DER BERLINER MODERNE VERPFLICHTET


Bruno Taut 1880–1938

Das Hufeisen gilt seit langer Zeit und bei vielen Völkern als Glücksbringer.

»Die Siedlungen von Bruno Taut stehen für eine humanere Welt, für soziale Verantwortung, für das Wohnen in Licht, Luft und Sonne.«

Helge Pitz, Architekt

Baudenkmäler des UNESCO-Welterbes im Besitz der Deutsche Wohnen



Hufeisensiedlung Britz


Wohnstadt Carl Legien


Weiße Stadt


Ringsiedlung Siemensstadt

Bruno Taut 1880–1938

Das Hufeisen gilt seit langer Zeit und bei vielen Völkern als Glücksbringer.

»Die Siedlungen von Bruno Taut stehen für eine humanere Welt, für soziale Verantwortung, für das Wohnen in Licht, Luft und Sonne.« Helge Pitz, Architekt

Helge Pitz, Architekt


Hufeisensiedlung Britz


Wohnstadt Carl Legien


Weiße Stadt


Ringsiedlung Siemensstadt

Wohnen in Deutschland:
Trend zur Urbanisierung hält an

Die Zukunft gehört ohne Zweifel den Städten: Bis zur Mitte unseres Jahrhunderts werden rund 70 % der Menschen – weltweit betrachtet – in urbanisierten Lebens- räumen wohnen und arbeiten. Davon gehen zumindest die Vereinten Nationen aus.1 Aber auch in Deutschland ist die Richtung deutlich: weg von den ländlichen Gebieten, weg von den Kleinstädten hinein in die Ballungsräume und Metropolen.

Das Institut der deutschen Wirtschaftin Köln hat dazu im vergangenen Jahr Zahlen vorgelegt, die beeindrucken: Alleine nach Berlin werden in den kommenden 20 Jahren rund 500.000 Menschen ziehen. Das entspricht einem Anstieg der Bevölkerung um 15 %. Der Zuwachs in München und Frankfurt am Main zeigt sich ähnlich stark: Hier sind es 11 % und 14 %.2

Treibende Kraft: Die Jungen

Dabei sind es vor allem drei Faktoren,die diesem Trend Vorschub leisten: Die jungen Menschen zieht es wegen der Ausbildung oder des Studiums und eines späteren Arbeitsplatzes in die Stadt. Senioren erwarten in den Städten eine bessere Versorgung, mehr Freizeitangebote und soziale Kontakte.3 Sie ziehen jedoch häufig die städtischen Randlagen den großstädtischen Kernbereichen vor.4

Hinzu kommen die Menschen, deren Wurzeln nicht in Deutschland liegen. Auch sie zieht es häufig in die urbanisierten Regionen. Dies zeigt sich in einer zunehmenden Internationalisierung der Städte und Ballungsräume.5

Deutlich mehr Menschen ziehen in die großen Städte als aus ihnen weg. Dabei sind es vor allem die Jungen, die für ein deutliches Plus in den A-Städten sorgen.6

Gesamtwanderungssaldo nach Alter 20157

  • BERLIN
  • MÜNCHEN
  • HAMBURG

Lebenswertere Städte

Dazu kommt eine weitere wichtige Triebfeder: Die Städte zu Beginn des 21. Jahrhunderts sind lebenswerter als noch vor wenigen Jahrzehnten. Dafür hat an vielen Orten die Metamorphose vom Industrie- zum Dienstleistungs- und Wissensstandort gesorgt. Ballungszentren und Metropolen präsentieren sich heute grüner, gesünder und aufgeräumter als früher.9

Die Beratungsgesellschaft Mercer veröffentlicht in diesem Rahmen jährlich Ranglisten zur Lebensqualität in den Städten und das mit einem weltweiten Blick. Dabei schneiden die westeuropäischen und auch die deutschen Städte gut ab. „Auckland (3) und Vancouver (5) sind die einzigen Städte auf den vorderen Plätzen, die nicht in Europa liegen.“ – So das Ergebnis der letztjährigen Studie.10

Als Grundlage für dieses Ranking werden 39 Kriterien, zu denen zum Beispiel politische, soziale, wirtschaftliche und umweltorientierte Aspekte gehören, analysiert. Das Ergebnis ist nach den Experten von Mercer kein Wunder: „Das gute Abschneiden westeuropäischer Städte ist wenig überraschend. Gerade im internationalen Vergleich bieten sie eine überaus gute Lebensqualität, sei es beim Wohnraum, beim Freizeitangebot oder bei der Verfügbarkeit von Konsumgütern.11“ Dazu ist hier – mit besonderem Blick auf Deutschland – auch die Infrastruktur besser als im ländlichen Raum. Die Gesundheitsversorgung, der öffentliche Nahverkehr oder auch die Erreichbarkeit von Flughäfen spielen für die Lebensqualität eine wichtige Rolle.

Folgen und Schlussfolgerungen

Die große Beliebtheit der urbanisierten Lebensräume hat aber auch nachteilige Folgen: In den großen deutschen Städten und in den Ballungsräumen wird es eng. Richtig eng. Rund eine Million Wohnungen fehlen in Deutschland und das vor allem in den Metropolen. Entsprechend zeigt sich der Markt: In den vergangenen Jahren sind die Preise für Wohnungen um rund ein Drittel gestiegen und die Mieten konnten ein Plus von 15 % verzeichnen.12

In Deutschland wird zwar gebaut – allerdings nach wie vor zu wenig. Für neue Häuser, Modernisierungen und Instandhaltungsarbeiten wurden – preisbereinigt – in jüngster Vergangenheit 4 % mehr ausgegeben. Der Umfang entspricht einem Wert von 189 Milliarden Euro, das sind rund 61 % aller Bauinvestitionen in Deutschland.13 Aber das reicht nicht, die Wohnungswirtschaft muss in die Lage versetzt werden, mehr und schneller zu bauen. Dazu nur ein Beispiel: Das Institut für Wirtschaftspolitik an der Universität Köln hat berechnet, dass die durch- schnittliche Bearbeitungszeit für einen Bauantrag in Nordrhein-Westfalen 184 Tage dauert. 20 % der Fälle liegen sogar länger als neun Monate auf den Schreibtischen der Verwaltung.14

Weil der Raum in den Ballungszentren und Metropolen endlich ist, wird es in Zukunft nicht nur darum gehen, „einfach“ neu zu bauen, es wird darum gehen, intelligenter zu bauen. So muss neben der Stadterweiterung um neue Quartiere auch die Nachverdichtung eine große Rolle spielen. Das Potenzial für Nachverdichtungen ist groß und die Vorteile liegen auf der Hand: Die notwendige Infrastruktur besteht und es müssen vom jeweiligen Investor keine neuen Grundstücke gekauft werden – das senkt die Kosten.

Bei allem ist zu bedenken, dass die Attraktivität der Städte und Quartiere erhalten bleibt. Das bedeutet auch, darauf zu reagieren, dass sich das Wohnen als solches verändert. Tendenzen wie „Smarthomes“ oder „Sharing“, demografische Entwicklungen oder Trends – wie der zu kleinen Wohnungen – dürfen bei allem nicht außen vor bleiben, denn sie werden die Lebensqualität in den urbanen Räumen morgen und übermorgen entscheidend mitbestimmen.

Große Investitionen
mit der Liebe zum kleinen Detail

780 Mio. Euro – so viel hat die Deutsche Wohnen im Zeitraum von 2015 bis 2017 in ihren Bestand investiert. Damit steigern wir den Wert der Immobilien und schaffen neuen Wohnraum. Die Projekte sind dabei so vielfältig wie unser Bestand im Ganzen. Ein Blick auf die „Baustellen“ …

Diversität und Qualität mit Blick auf das Wasser

Gebaut wird selbstverständlich auch bei der Deutsche Wohnen nach Plänen, aber im Fall der Daumstraße in Spandau an der Havel auch nach Strategien. Die Strategie „Diversität der Wohnungstypen“ sieht vor, dass im Lauf der kommenden Jahre möglichst viele verschiedene Wohnungsformen und -typen entstehen, die zu einer diversen Bewohnerstruktur aus Jungen und Älteren, Familien und Alleinstehenden führen. Grundlage dafür sind 224 Wohnungen, die ein bis fünf Zimmer umfassen und eine Größe zwischen 45 m² und 147 m² besitzen. Die zweite Strategie – „Ausblick und Aussicht“ – steht hinter der offenen und treppenförmigen Gebäudestruktur, die für einen guten Blick zum Wasser und auf die umliegende Landschaft sorgt. Höchste Qualität ist bei diesem Vorhaben unsere Richtschnur und sie zeigt sich vielfältig: autofreie Flächen, Spielplätze, Wasserblicke, unterschiedliche Grundrisse oder die vielfältige architektonische Sprache – um nur ein paar Beispiele zu nennen. Dazu haben wir bei der Planung und beim Bau Rücksicht auf Landschaft und Natur genommen. Die Anordnung der einzelnen Gebäude ist so angelegt, dass die Landschaft Platz in den Zwischenräumen findet und die vorhandene Bepflanzung weitestgehend erhalten bleibt.

Investitionsvolumen: rund EUR 60 Mio.

Im Architektonischen Dialog

Lebendige Quartiere sind lebenswerte Quartiere. Dabei macht es immer die Mischung: Alt und Jung, Wohnen und Arbeiten, verschiedene Lebens- formen… Genau das sollte die Sanierung des Wohn- und Geschäftshauses Argentinische Allee 221 in Berlin-Zehlendorf erreichen. Der Bau aus den 70er-Jahren des vergangenen Jahrhunderts ist der städtebauliche Auftakt zum letzten Bauabschnitt der Siedlung „Onkel Toms Hütte“, die zwischen 1926 und 1931 nach Plänen der Architekten Bruno Taut, Hugo Häring und Otto Rudolf Salvisberg gebaut wurde. Bei der Modernisierung wurde Wert darauf gelegt, dass es zu einem verbindenden Dialog zwischen der älteren Siedlung und dem Neubau kommt. Das wurde durch die Ausgestaltung eines Klinkersockels und die Fassadenfarbe erreicht. Nach dem Ende der Arbeiten steht durch die Aufstockung mehr Fläche zur Verfügung und es gibt sowohl kleine Wohnungen als auch größere. Breite Flure, Türen und Bäder ermöglichen es jetzt auch älteren und körperlich eingeschränkten Menschen, die Wohnungen gut zu nutzen. Und: Das Projekt zeigt, dass es möglich ist, bezahlbaren Wohnraum bei gleichzeitig hoher Qualität zu schaffen und damit unsere Vision einer Stadt mit Zukunft Wirklichkeit werden zu lassen. Diese Vision schließt Nachhaltigkeit mit ein. Deshalb ist eine Zertifizierung des Gebäudes durch die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen in der Stufe Gold beantragt, über die im Lauf des Jahres 2018 entschieden wird.

Investitionsvolumen: rund EUR 4,9 Mio.

»Alle haben an einem
Strang gezogen!«

Um gut zu wohnen, braucht es mehr als eine Wohnung. Es braucht ein Wohnumfeld, das den ganz praktischen, alltäglichen Bedürfnissen der Bewohner entgegenkommt. Dazu gehören die Nahversorgung im engeren Sinn, Kitas oder auch Arztpraxen – wie zum Beispiel die Zahnmanufaktur in der Argentinischen Allee 221 in Berlin-Zehlendorf von Dr. Ulli Voß und seiner Frau Dr. Anika Voß.



Herr Dr. Voß, warum haben Sie sich in Zehlendorf niedergelassen?

Meine Frau und ich leben seit 15 Jahren in Zehlendorf und wir wollten unsere Praxis hier gründen, weil wir den Bezirk und die Menschen sehr mögen. Da war das Angebot der Deutsche Wohnen genau das richtige, denn das Haus ist nach der Modernisierung so etwas wie die Perle der Gegend geworden.

Bei der Zahnmanufaktur handelt es sich ja aber um mehr als eine herkömmliche Zahnarztpraxis?

Das stimmt. Wir machen alles selbst – von der Wurzel bis zur Krone, von der Abrechnung über die Oralchirurgie bis zu den Arbeiten in unserem eigenen Zahntechnik-Meisterlabor. Insgesamt arbeiten hier heute – drei Monate nachdem wir die Räume übernommen haben – schon 15 Menschen und es werden noch mehr werden.

Drei Monate sind eine kurze Zeit für die Einrichtung einer so großen Praxis …

Richtig. Und es hat auch nur funktioniert, weil alle an einem Strang gezogen haben. Das bezieht auch die Deutsche Wohnen mit ein, die uns maßgeblich unterstützt hat. Das gilt zum Beispiel für ein Preis-Leistungs-Verhältnis bei der Miete, das uns die Neugründung einfacher gemacht hat, reicht über die kompetente Hilfestellung bei der technischen Planung und zügige Vertragsverhandlungen bis zu einem sehr angenehmen persönlichen Umgang. Außerdem haben wir sehr viel selbst gemacht: Meine Frau hat die Inneneinrichtung selbst entworfen und das meiste haben wir – mit der Hilfe von Freunden – auch alleine gebaut. Vom Verlegen der Böden über die Fliesen bis zum Aufbau der Schränke …

Ganz im Sinn einer guten Nachbarschaft

Im Stadtteil Johannisthal, ganz im Südosten Berlins, liegt eine der Siedlungen der Deutsche Wohnen aus den 20er-Jahren des vergangenen Jahrhunderts. Sie wurde vom „Wohnungsverein Eisenbahner- notsiedlung“ in Auftrag gegeben, um für Menschen ein Zuhause zu schaffen, deren frühere Heimat in Gebieten lag, die Polen nach dem Ersten Weltkrieg zugefallen waren.

Die Deutsche Wohnen hat die Siedlung in den vergangenen Jahren umfassend saniert. Zum Umfang der Arbeiten gehörten zum Beispiel die Fassaden, partiell Fenster, Treppenhäuser, Grund- und Sammelleitungen sowie Freiflächen. Wie immer bei diesen architektonisch wertvollen Gebäuden wurde wieder viel Arbeit und Mühe ins Detail gesteckt. So wurden innerhalb der Bestandsuntersuchungen die Originalfarben bestimmt und Putzproben an der Fassade genommen. Dabei konnten wir auch viel Historisches zutage fördern wie die Erkenntnis, dass damals zwar schnell, aber auch in hoher Qualität gebaut wurde. Weil die Siedlung ursprünglich für Umsiedler aus Schlesien gebaut worden war, gab es zum Beispiel auch Stallungen für die Tierhaltung. Dazu wurde Wert auf ein Leben in enger Nachbarschaft gelegt, wie die Gemeinschaftshäuser oder der zentrale Eichenhof zeigen. Dem nachbarschaftlichen Ansatz konnten wir mit neuen Bänken, Grillplätzen und einem Spielplatz wieder Leben einhauchen. Damals wie heute handelt es sich um eine zumeist ruhige und familienfreundliche Siedlung. Architekt der Siedlung war Walter Kaas, der noch an anderen Stellen in Berlin Spuren im typischen und modernen Stil der 20er- und 30er-Jahre hinterlassen hat.

Investitionsvolumen: rund EUR 20 Mio.

Neue Wohnungen im Bestand

Die Anlage der Deutsche Wohnen an der Freiherrvom- Stein-Straße weiß zu beeindrucken mit ihrer rund 180 Meter langen Fassade, die von neun Eingängen strukturiert wird. Im vergangenen Jahr hat die Deutsche Wohnen hier neuen Wohnraum geschaffen, den man erst auf den zweiten Blick sieht, denn dieser Dachgeschossausbau ist mit sehr viel architektonischem Fingerspitzengefühl realisiert worden. Dazu wurde auch umfangreich modernisiert. Die neuen Wohnungen zeichnen sich durch verschiedene Grundrisse aus, die großen Gestaltungsfreiraum für die neuen Mieter lassen, die vielfach auf dem benachbarten Klinikgelände arbeiten. So eignen sie sich nicht nur für Paare, Familien und Singles, sondern auch gut für WGs: Es gibt keine Durchgangszimmer und die Räume sind ungefähr gleich groß. Mit dem Ausbau des Dachgeschosses sind 17 weitere Wohnungen entstanden. Die 1- bis 5-Zimmerwohnungen bieten dabei eine Wohnfläche zwischen 40 m² und 100 m². Neben dem Bau der neuen Wohnungen wurden auch die Hauseingänge neugestaltet, Fahrradbügel aufgestellt und eine zentrale Entsorgungsstelle für den Hausmüll eingerichtet. Für eine neue Wohnqualität sorgen auch die Mietergärten der Erdgeschosswohnungen sowie der umgestaltete Innenhof mit einem neu angelegten Spielplatz.

Investitionsvolumen: rund EUR 7,4 Mio.