Brief an unsere Aktionäre

Sehr geehrte Aktionär*innen,

wie kann ein börsennotiertes Unternehmen in der heutigen Zeit für alle Stakeholder einen Mehrwert leisten? Wann wird sein Wirken von der Gesellschaft als positiv wahrgenommen?
Die Ansprüche gegenüber der Deutsche Wohnen – als eine der führenden Wohnungsgesellschaften Deutschlands – sind so vielfältig wie zahlreich. Zu den Herausforderungen zählen insbesondere der Klimaschutz, der demografische Wandel, die Urbanisierung sowie die Digitalisierung. An all diesen Themen arbeiten wir und haben dabei im vergangenen Geschäftsjahr erneut wichtige Meilensteine erreicht.

Antworten auf die Anforderungen von morgen

Wohnen wird sich ebenso wie viele andere Bereiche des Lebens zukünftig stark verändern. Heutzutage sind Verbraucher anspruchsvoller denn je und wollen sehr genau wissen, was in Produkten steckt, woher sie kommen und wie sie sich auf Gesundheit, Umwelt und Gesellschaft auswirken. Wir sind überzeugt, dass sich dieser Trend auch auf das Wohnen auswirken wird: Künftig werden Menschen noch genauer hinsehen, mit welchen Materialien ihr Zuhause gebaut ist und ob das Umfeld lebenswert ist.

Die Deutsche Wohnen berücksichtigt diese Ansprüche bereits heute in ihren Aktivitäten, sei es bei der Sanierung bestehender Bestände oder beim Neubau. Bei der Bestandspflege und Investitionen in unsere Wohnungen achten wir vor allem auf Qualität und nachhaltige Lösungen. Denn wir wissen: Wir müssen heute die richtigen Weichen für die künftigen Generationen stellen. Ein aktuelles Beispiel dafür ist der im Berichtsjahr abgeschlossene Neubau in Elstal am Berliner Stadtrand. Bei den vier Mehrfamilienhäusern wurden alle tragenden Wände und die Decken aus massiven Holzelementen gefertigt. Für dieses nachhaltige Bauen haben wir die Platin-DGNB-Zertifizierung erhalten.

Neben der Qualität achten wir bei unseren Neubauaktivitäten insbesondere auch auf die Lage der Wohnungen und planen diese dort, wo sie am dringendsten benötigt werden – in Ballungszentren mit angespannten Wohnungsmärkten. Wir sind davon überzeugt, dass nur Neubau diese Märkte entlasten kann. Unser Ziel ist es dabei, Immobilien zu entwickeln, die zukunftsfähig und auf die Bedürfnisse ihrer Bewohner zugeschnitten sind. Allerdings bleiben die Möglichkeiten von privatwirtschaftlichen Unternehmen wie der Deutsche Wohnen begrenzt, wenn die notwendigen Rahmenbedingungen unzureichend sind. Politik und Verwaltungen schaffen nicht die notwendigen Voraussetzungen für die erforderlichen Neubauaktivitäten. Es mangelt an Kraft und Willen, notwendige Entscheidungen zu treffen.
Wir sind bereit, unseren Beitrag zu leisten.

Dies tun wir auch beim Klimaschutz, denn bei der Erreichung der klimapolitischen Ziele kann und muss die Immobilienwirtschaft eine tragende Rolle spielen. Durch gezielte Sanierungen der Gebäude lassen sich CO2 -Emissionen erheblich reduzieren. Bei der Energieversorgung setzen wir auf effizientere Erzeugungsanlagen und stellen zudem auf umweltfreundlichere Energieträger um. Wir sind mit unserem Joint Venture G+D sehr gut aufgestellt und versorgen inzwischen 76 % des zentral versorgten Deutsche Wohnen-Bestands mit Energie.

Wichtig für die Deutsche Wohnen ist bei allen Sanierungsmaßnahmen ein sozialverträgliches Vorgehen. Daher wenden wir die Härtefallregelung bereits ab 30 % an, damit die Gesamtmiete und das Nettohaushaltseinkommen im Einklang bleiben. Darüber hinaus haben wir bereits diverse Vereinbarungen mit Berliner Stadtbezirken geschlossen, die umfassende Konzepte zur verantwortungsbewussten Durchführung von Instandsetzungs- und Sanierungsmaßnahmen beinhalten.

Eine große Herausforderung für die Immobilienmärkte stellt zudem die demografische Entwicklung dar – die Nachfrage nach Pflegeplätzen wird auch zukünftig weiter ansteigen. Dem begegnen wir mit dem gezielten Ausbau unseres Angebots im Bereich Pflege und Betreutes Wohnen. Im Geschäftsjahr 2018 haben wir dafür unter anderem eine neu erbaute Einrichtung der KATHARINENHOF Gruppe mit knapp 90 Pflegeplätzen in Chemnitz in Betrieb genommen. Neben den von unseren Beteiligungen KATHARINENHOF und PFLEGEN & WOHNEN HAMBURG betriebenen 37 Einrichtungen befinden sich weitere 52 im Eigentum der Deutsche Wohnen. Mit dem Zukauf von 37 Einrichtungen haben wir unser Angebot in diesem wachsenden Bereich deutlich ausgeweitet. Die Deutsche Wohnen konnte damit ihre Position als einer der größten Bestandshalter von Pflegeimmobilien in Deutschland weiter festigen und bietet nun insgesamt 12.200 Pflegeplätze an.

Nicht zuletzt spielt das Thema Digitalisierung auch in der Immobilienwirtschaft eine immer wichtigere Rolle. Die Deutsche Wohnen möchte die damit verbundenen Chancen nutzen und hat unter anderem im Oktober 2018 die GETEC media Gruppe übernommen. Das Unternehmen ist auf hochmoderne Telekommunikationsdienstleistungen spezialisiert und konzipiert zudem Produktlösungen im Bereich intelligente Gebäudevernetzung. Wir haben dadurch die Möglichkeit infrastrukturelle und technologische Transformationsprozesse maßgeblich mitzugestalten. Darüber hinaus investieren wir gezielt in digitale Innovationen, wann immer sie einen Mehrwert für unsere Kunden schaffen. Letztlich ermöglicht dies auch ein nachhaltigeres Wirtschaften.

Erfolgreiches Geschäftsjahr 2018

Die Geschäftszahlen des vergangenen Jahres zeigen: Unsere Anstrengungen zahlen sich aus. Die Deutsche Wohnen hat erneut ein sehr erfolgreiches Geschäftsjahr abgeschlossen und alle wesentlichen Kennzahlen gesteigert. Das Konzernergebnis ist gegenüber dem Vorjahr um knapp 6 % auf EUR 1,9 Mrd. gestiegen. Dazu hat die Aufwertung unseres Immobilienbestands entscheidend beigetragen: Die für uns maßgebliche Kennzahl FFO I – Funds from Operations ohne Verkauf – hat sich aufgrund von Zukäufen und dank operativer Verbesserungen um 11 % auf EUR 479,4 Mio. erhöht. Auch der EPRA NAV (Nettovermögenswert) ist um 18 % auf EUR 42,26 je Aktie gestiegen. Das Mietwachstum betrug im Berichtsjahr 3,4 %. Dabei entwickelten sich die Bestandsmieten mit 1,4 % moderat. Die durchschnittliche Vertragsmiete betrug zum Jahresende 2018 EUR 6,62 pro m2, in Berlin EUR 6,71 pro m2.

Auf der Finanzierungsseite sind wir weiterhin sehr solide aufgestellt. Der Loan to Value, der den Verschuldungsgrad des Konzerns bemisst, liegt mit 36 % innerhalb unseres Zielkorridors von 35 % bis 40 %. Von den beiden internationalen Ratingagenturen Standard & Poor’s und Moody’s wird die Deutsche Wohnen weiterhin mit A– und A3, jeweils mit stabilem Ausblick bewertet.

Für unsere Aktionäre macht sich der Erfolg ebenfalls am Kapitalmarkt bemerkbar: Der Kurs der Deutsche Wohnen-Aktie ist 2018 abermals gestiegen, obwohl alle wesentlichen Vergleichsindizes nachgegeben haben. In einem insgesamt schwachen Börsenumfeld legte die Aktie um 12 % auf EUR 40,00 zu. Darüber hinaus konnten unsere Aktionäre im vergangenen Jahr erstmals zwischen einer Bar- und einer Aktiendividende wählen. Insgesamt wurde für rund 31 % der dividendenberechtigten Aktien eine Aktiendividende ausgegeben. Für das Geschäftsjahr 2018 schlagen Vorstand und Aufsichtsrat der Hauptversammlung die Ausschüttung einer Dividende von EUR 0,87 je Aktie vor.

Mitarbeiter und Portfolio sind wesentliche Säulen des Erfolgs

All die genannten Erfolge sind nur mit hochqualifizierten Mitarbeitern möglich, die gemeinsam für den Unternehmenserfolg an einem Strang ziehen. Unser Dank gilt deshalb ausdrücklich unseren Mitarbeitern, die sich tagtäglich außerordentlich motiviert und mit großem Engagement für unser Unternehmen einsetzen. Um auch weiterhin ein attraktiver Arbeitgeber zu sein, werden wir die Erkenntnisse aus der im Jahr 2018 durchgeführten Mitarbeiterbefragung in künftigen Maßnahmen berücksichtigen.

Ein weiterer wichtiger Erfolgsfaktor ist unser Portfolio, das wir seit vielen Jahren aufgebaut haben und in das wir weiterhin umfangreich investieren. Dabei haben wir uns schon frühzeitig auf die dynamisch wachsenden deutschen Metropolregionen und Ballungszentren fokussiert, in denen sich heute der Großteil unseres Bestands befindet. Berlin macht dabei mit etwa 115.600 Wohnungen und rund 1.900 Gewerbeeinheiten rund 70 % des Bestands bzw. 77 % des gesamten Fair Values aus.

Insgesamt bewirtschaften wir heute mit etwa 167.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie einer annualisierten Vertragsmiete von EUR 815 Mio. eines der größten Immobilienportfolios Deutschlands. Unsere Marktkapitalisierung ist 2018 aufgrund der positiven Aktienkursentwicklung um 10 % auf EUR 14,3 Mrd. gestiegen – damit sind wir die drittgrößte börsennotierte Immobiliengesellschaft Europas.

Kundenzufriedenheit stets im Blick

Unsere Vision sind nachhaltige Immobilien, die auch dem Anspruch künftiger Generationen gerecht werden. Deshalb achten wir auf Nachhaltigkeit und Qualität unserer Quartiere, agieren zuverlässig und richten uns auf die Bedürfnisse unserer Kunden aus. In Zukunft wird unser Fokus darauf liegen, Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Pflegeeinrichtungen mit den jeweils dazugehörigen, kundengerechten Dienstleistungen zu betreiben.

Wir werden auch künftig umfassend in unsere Immobilien investieren, um die Qualität und die Zukunftsfähigkeit unseres Bestands zu erhalten und weiter zu verbessern. Darüber hinaus planen wir in den kommenden Jahren umfangreiche Neubaumaßnahmen, um die angespannten Wohnungsmärkte weiter zu entlasten. Auch unsere immobilienbezogenen Dienstleistungen wollen wir weiter ausbauen, um dem Bedürfnis unserer Kunden nach zeitgemäßen Wohnstandards und einem umfassenden Service gerecht zu werden. Im Rahmen von strategischen Beteiligungen erschließen wir uns dafür zusätzliche Geschäftsfelder mit Immobilienbezug – wie mit Kiwi, unserem schlüssellosen Zugangssystem, oder VRnow, zur Digitalisierung unserer Grundrisse, bereits erfolgreich erprobt.

Die Aussichten für den deutschen Wohnungsmarkt und insbesondere die Metropolregionen sind weiterhin positiv – vor diesem Hintergrund erwarten wir eine weitere Wertsteigerung unseres Immobilienbestands. Für das Geschäftsjahr 2019 prognostizieren wir einen FFO I von rund EUR 535 Mio. und ein bereinigtes EBITDA (ohne Verkauf) von rund EUR 685 Mio.

Insgesamt ist die Deutsche Wohnen somit sehr gut aufgestellt, um den eingeschlagenen Wachstumskurs erfolgreich fortzusetzen und im Sinne kommender Generationen nachhaltig zu agieren. Wir freuen uns, wenn Sie uns weiterhin Ihr Vertrauen schenken und unserem Unternehmen verbunden bleiben!

 

Berlin, März 2019

Mit freundlichen Grüßen

 

Michael Zahn
Vorstandsvorsitzender

Lars Wittan
Stellvertretender Vorstandsvorsitzender

Philip Grosse
Vorstand